집짓기도 전략이 필요하다.


집짓기도 전략이 필요하다?

언듯 생각하면 다소 낯선 말이지만, 곰곰히 생각하면 지극히 당연한 말입니다. 단독주택과 달리 소위 상가주택, 다가구주택 등으로 불리는 #집짓기 는 다양한 목적성을 가지고 있기 마련인데, 이러한 다양한 목적성을 충족하기 위해서는 전략적인 생각은 필연적일 수밖에 없을 것입니다. 건축물에 대한 이러한 전략적인 생각을 정리하는 것이 소위 ‘건축 기획‘입니다.

이러한 건축 기획은 우선 관련 건축법을 따져 보는 것으로 시작됩니다. 관련된 내용은 예비건축주 입장에서 다소 어려운 내용일 수 있지만, 관계 법규 해석은 건축설계사무소 입장에서 그렇게 어렵지 않은 내용입니다. 물론 간혹 관계 기관 및 현장 상황에 따라 확인이 필요한 경우도 있지만 개략적인 법규 검토는 #건축설계사무소 입장에서 그렇게 어려운 작업은 아닐 것입니다.

예를 들면 제2종 일반주거지역 내 50평 땅에 상가주택 또는 다가구주택을 신축 예정이라면, 해당 지역의 관련 조례를 확인하면 건페율, 용적율 각각 60%, 200%임을 확인할 수 있습니다. (조례마다 상이할 수 있음.) 그렇다면 한 층에 30평 정도로 3층 규모 정도 일부 다락방 정도 포함한 볼륨(규모)의 집을 지을 수 있다는 정도는 어렵지 않게 확인할 수 있는 것입니다. 물론 한 단계 더 찾아보자면 ‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이며, 1층 전부 혹은 일부 필로티 구조로 하여 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.’ 등의 다양한 관련 법규 문제 등이 있지만, 어쨌든 기본적인 개략적인 법규 체크는 건축설계사무소 입장에서 그렇게 어려운 작업은 아니라는 점입니다.

부산 수안동 근생 및 단독주택 by 비온후풍경


중요한 점은 집짓기에 있어 전략적 사고는 건축설계사무소의 이러한 법규 해석을 의미하는 것이 아니라는 점입니다. 앞서 설명한 건축물에 대한 전략적 생각을 정리하는 것을 건축기획 업무라고 설명했는데, 건축 기획에 대한 부연 설명은 아래 링크를 참조해 보고자 합니다

‘건축기획 업무범위 및 대가기준 개선 방안’ 연구보고서

AURI 연구보고서 정책제안 살펴보기 / 건축사신문



관련 링크에 의하면 건축 기획은 ‘건축 관련 사업을 추진하기 위한 기본방향을 정하고 설계 및 공사 사후유지관리를 위한 사전전략을 수립하는 건축행위’로 정의하고 있습니다.

상가주택, 다가구주택 한채 짓는데 이런 복잡한 과정이 필요할까 의문을 가지시는 건축주분도 있지만, 곰곰히 생각해 보면 한두푼 소요되는 일이 아닌 일련의 건축행위에 앞서 해당 프로젝트 전체의 기본방향을 설정하고 구체적인 설계 및 시공과 관련된 내용 및 사후 유지관리 문제들을 포함한 전략적 생각을 정리하는 것은 지극히 중요한 행위임은 어렵지 않게 인지할 수 있을 것입니다.

그리고 이러한 건축물에 대한 전략적 사고, 즉 건축기획은 소위 허가방에서 법규 해석에 의한 규모검토와는 조금 다른 차원의 문제인 것입니다. 예비건축주 입장에서는 종종 가설계만으로 이러한 건축기획 과정의 내용을 포함하고 있다고 생각할 수 있을지 모르겠지만, 법규 검토와 건축기획은 업무 내용은 근본적으로 같은 내용일 수 없는 대상입니다.

그리고 건축 기획은 다시 ‘사업기획’과 ‘설계기획’으로 구분하고 있습니다.

사업기획’은 사업의 전반적인 기본방향을 정하고 사업추진 전략을 수립하는 업무. 사업의 일반적인 개요에서 현황 분석, 건축물 규모 분석, 예산, 사업관리, 운영계획 등을 분석적이고 창의적으로 수행하는 종합적 활동으로 정의하고 있습니다. ‘설계기획’은 사업기획을 토대로 건축사업에 있어 건축물 디자인 방향을 구체적이고 전략적으로 설정하는 업무. 대지 및 건축의 세부적인 설계조건을 구상하는 활동으로 정의하고 있습니다.

물론 상가주택 및 다가구주택 등과 같은 소규모건축물 프로젝트는 상기 참조한 링크와 같은 대규모 프로젝트와는 분명 결이 다를 수밖에 없는 대상의 건축물입니다. 하지만 건축물의 전략적 사고과정인 건축기획에 대한 중요성은 세부적인 방법은 다르지만 개념적으로 같은 의미일 것입니다.

[참고] ESSAY 주인을 닮은 집 중 ‘자산, 부동산으로써 건축물’



중요한 점은 상가주택, 다가구주택과 같은 소규모건축물 프로젝트 또한 건축물에 대한 전략적 사고 과정인 건축기획은 전체 사업의 방향을 결정하는 매우 중요한 과정이라는 점입니다.



집짓기의 첫번째 절차는 건축기획



앞 내용의 결론은 쉽게 요약하자면 집짓기의 첫번째 단계는 집짓기의 전략적 사고 과정인 #건축기획 이란 의미이다.

외형적인 모습으로 일부 상가와 혼합된 주택이든, 전체 주택(다가구주택)이든, 또는 집주인이 실제 거주하는 주택이든, 임대 목적의 주택이든 다양한 목적성에 부합하는 건축물에 대한 전략적 사고는 필연적으로 수반되어야 할 부분인 것입니다.

여기서 건축 기획에 대한 설명을 ‘전략적 사고’라고 설명하는 이유가 중요할 듯 합니다. ‘전략적 사고’는 주체에 따라 상대적 편차가 심한 전문성의 영역입니다.


안락동 상가주택
성산동 상가주택
성산동 상가주택, 부산 수안동, 안락동 상가주택, 기획 설계 시공 by 아뜰리에 비온후풍경



건축기획 업무의 실질적인 주체인 #건축설계사무소 마다 저마다의 방법과 관련된 전문성의 편차가 적지 않은 부분이라는 의미입니다.

예비건축주 입장에서 종종 가설계를 요청하는 이유 중 하나는 이러한 측면에서 건축설계사무소의 아이디어와 전문성을 건축주 입장에서 판단해 보고자 하는 이유가 있을 것입니다. 하지만 가설계만으로 건축설계사무소의 건축기획 및 집짓기와 관련된 객관적인 업무 역량을 평가하는 것은 사실 쉽지 않은 부분입니다.

우선 건축기획 업무는 건축물의 목적, 활용, 생애주기 및 유지관리 등의 프로젝트 전체의 방향성과 구체적인 행위의 기준을 설정하는 작업입니다. 그리고 상가주택 및 다가구주택 등과 같은 소규모건축물 프로젝트는 단순히 설계 업무만이 아니라 집짓기 전체 과정에 대한 행위 주체의 실질적인 조력의 전문성이 중요한 부분입니다. 건축기획은 집짓기 프로젝트 전체를 합리적으로 운영, 조력할 수 있는 전문적인 실행 경험이 수반되어야 합니다. 이러한 체계적이고 총체적인 역량이 집약된 건축기획 업무 역량을 CG와 가설계 도면 몇 장으로 판단한다는 것은 사실상 불가능한 일인 것입니다.


집짓기를 조력할 수 있는 주체 선정


집, 집짓기는 나 홀로 지을 수 없는 대상으로 조력자가 필요할 수밖에 없는 대상입니다. 특히 소규모건축물에서 건축 기획은 그 중요성과 더불어 프로젝트 전체를 일괄적이고 체계적으로 조력할 수 있는 주체의 문제로 귀결될 수밖에 없습니다. 물론 이러한 업역의 전문성은 건축가이겠지만, 조력자란 표현을 쓰고 있는 것은 집짓기의 기획 업무의 중요성과 더불어 이러한 기획은 프로젝트 전반을 일괄적이고 실질적인 관리 역량이 병행될 때 의미가 있기 때문입니다.

[참고] ESSAY 주인을 닮은 집 중 ‘건축가 아닌 조력자’



상가주택, 다가구주택과 같은 소규모건축물은 중,대규모 건축물과 신축 절차 및 고려해야할 점 등이 다를 수밖에 없습니다. 기획 따로, 설계 따로, 시공 따로, 인테리어 따로, 가구 따로 등 개별 전문 영역을 하나의 관점에서 체계적으로 프로젝트를 리딩할 수 있는 주체의 전문성이 중요할 수밖에 없는 것입니다.

다시말해 #소규모건축물 에서 건축기획은 페이퍼 웍으로 끝나서는 곤란하다는 의미입니다. 기획과 더불어 프로젝트 전체를 조력할 수 있는 전문성 있는 주체의 문제가 더불어 고려되어야 할 부분인 것입니다.

부산 수안동 근생 및 단독주택 by 비온후풍경


현실적으로 대부분 #건축설계사무소 업무 범위는 #설계 도면 생산에 한정되어 있는 편입니다. 언급한 바와 같이 중,대규모 건축물 프로젝트와 달리 #상가주택 #다가구주택 등과 같은 소규모건축물 프로젝트에서 건축설계사무소 선정 기준을 도면 생산에 한정하는 것은 건축주 입장에서 집짓기 전체 과정에서 적지 않은 리스크를 내포할 수 밖에 없습니다.

상가주택, 다가구주택과 같은 소규모건축물 프로젝트에서 설계사무소 선정시 가장 고려해야할 부분은, 건축물에 대한 전략적 사고 역량을 겸비한 건축설계사무소 이어야 한다는 점일 것입니다. 그리고 이와 더불어 건축설게사무소의 업무 범위가 도면 생산에 한정되지 않고 프로젝트 전반에 대해 실질적이고 구체적인 조력이 가능한가 여부일 것입니다.


<참고자료?
https://blog.naver.com/wish01/221835114394

15평 규모의 1인가구 및 신혼부부를 위한 알뜰한 소형임대주택



건축 설계비에 대한 고민


예비건축주 입장에서 가장 민감하고 고민스러운 부분은 당연 설계비와 공사비 등 비용과 관련된 부분일 것입니다. 집짓기에서 #건축설계 에 대한 중요성을 충분히 인지하고 이에 부합하는 건축설계사무소를 선정해야 함 또한 충분히 이해되지만, 이와 관련된 설계비 부분이 신경 쓰이지 않을 수 없을 것입니다.

사실 건축 설계비는 공사비에 비하면 경미한 비율의 수준입니다. 하지만 건축 공사비 못지 않게 들쑥날쑥한 설계비 문제는 경미한 비율의 문제를 떠나 건축주 입장에서 다소 난망하지 않을 수 없는 부분입니다.

소위 동네 행정관청 앞 허가방에서는 몇 백만원인 설계비가 어느 건축가를 만나면 몇 천만원이 되고, 다른 건축가를 만나면 기 천만원이 되기도 하는 현실은 건축주에게 분명 곤혹스러운 부분이 아닐 수 없습니다. 평당 얼마이기도 한 듯 하고, 공사비의 몇 %인 듯도 하고 설계비 책정 기준 자체도 건축설계사무소에 따라 천찬만별인 것은 분명한 사실입니다.

지역에 따른 편차도 상당한 듯 합니다. 소위 허가방을 제외하면 건축가 그룹의 상가주택, 다가구주택의 경우 통상 설계비는 2,000만원 후반에서 4,000만원 초반 정도의 구간인 듯 합니다. 물론 그 이상의 건축 설계비를 책정하는 건축설계사무소도 있습니다.

하지만 설계비는 비용의 문제에 앞서 행위 주체의 구체적인 작업 성과 및 행위의 품질이 기준이 되어야 할 것입니다. 더불어 앞서 언급한 건축물에 대한 전략적 사고에 대한 역량과 설계도면 생산 이외의 프로젝트 전반에 대한 구체적인 업무 역량 및 전문성의 문제와 연계된 설계비의 적정성에 대한 판단이 필요한 문제입니다.

여기서 건축 행위의 주체인 건축가(사)를 설계가(사)라고 칭하지 않는 이유 또한 이해할 필요가 있습니다. 쉽게 말해 계약관계상 건축설계계약이지만 행위 주체의 업무 영역은 설계도서 생산에만 국한되지 않는다는 의미입니다. 따라서 적정 설계비 산정은 일차적으로 주체의 업무 범위의 문제와 연계되어 따져 보아야할 부분입니다. 물론 이 또한 건축설계사무소 마다 현격한 차이가 있는 부분입니다.

특히 소규모건축물에서 생산된 설계도서를 기반으로 내역 및 견적 산출, 시공사 선정 과정 등은 상세한 실시설계가 필요한 과정이며, 더불어 이러한 실시설계 여부와 무관하게 시공사선정 과정은 또다른 전문 영역의 업무 범위이기도 합니다. 물론 이러한 설계도서의 품질 및 전문성에 따른 요소도 설계비 산정에 있어 하나의 중요한 요소일 것입니다.

[참고] ESSAY 주인을 닮은 집 중 ‘설계비는 왜 그렇게 비싼가요?’


따라서 적정 설계비 산정은 건축설계사무소와 미팅을 통해 설계 행위의 난위도, 공사비 등을 고려한 설계범위 및 품질, 설계 업무 외 집짓기 전체 프로세스에 기여도 등을 고려하여 상담 및 협의를 통해 산출하는 것이 합리적인 설계비 산정 방법일 것입니다.


적정 건축 공사비 산정



적정 설계비의 산을 넘고 나면, 가장 난감한 적정 공사비의 문제가 남아 있게 마련입니다. 설계비에 대한 편차는 1~2천만원의 문제이지만, 건축 공사를 위한 견적서를 시공사로부터 받아보면 몇 천만원은 기본이고 심지어 억 단위의 편차를 보이는 것이 건축 공사비 문제입니다.

일반 시장에서는 동네 건축업자, 부동산, 하우징 업체 등 각종 속설과 훈수가 차고 넘치며, 평당 400만원 부터 평당 700만원까지 공사비는 도대체 감잡을 수 없는 것이 소규모건축물에서 건축 공사비 문제이지 않을까 합니다.

분명한 점은 합리적인 공사비 산정은 합리적인 설계행위의 연속 선상에서 이루어지는 일종의 과정이자 결과물이라는 점입니다. 앞서 언급한 건축기획 단계부터 이러한 공사비를 고려한 건축물에 대한 전략적 사고는 필수적인 과정입니다.

이제는 상식적으로 여겨지는 건축 설계 이후 단순 비교견적을 통해 시공사를 선정한다는 것은 매우 위험한 방법입니다. 종종 예산을 초과한 설계 내용을 단가 경쟁 위주의 비교견적 과정을 통해 시공사를 선정하고자 하는 건축설계사무소도 적지 않지만 이러한 방법은 적지 않은 리스크르르 내포할 수밖에 없는 방법입니다.

시공사 선정시 우선 고려해야할 점은 최저가 견적이 아니라, 건축에 대한 시공 주체의 태도 및 가치관에 대한 부분이 함께 고려되어야 한다는 점입니다.

[참고] ESSAY 주인을 닮은 집 중 ‘공사비와 시공자의 태도’


무엇보다 시공사의 합리적인 비교견적은이 가능하기 위해서는 구체적인 설계 도서 및 시공 행위에 대한 기준이 명확해야 합니다. 만약 양질의 설계도서와 기준이 명확하다면 시공사의 견적 오차는 15% 범주를 벗어나지 않을 것입니다. 물론 시공사의 역량에 따라 설계도서 해석의 오류로 인한 편차는 있을 수도 있습니다.

더불어 적정 공사비와 시공사 선정 과정은 조력 주체의 설계 도서 생산 역량 이외에 별도의 전문성이 필요한 업무 영역입니다. 자연스럽게 적정 설계, 적정 공사비 등의 문제는 건축가(조력자)의 관리 역량의 전문성으로 귀결될 수밖에 없습니다.

그리고 이러한 공사비 부분은 기획 및 건축 설계 단계부터 면밀하게 고려되어야 할 부분입니다. 설계 초기 단계부터 건축주 예산에 부합하는 합리적인 설계행위가 선행될 때 합리적인 공사비 산정이 가능한 부분입니다. 집짓기에서 이러한 문제 또한 건축설계사무소 선정 시 고려해야할 중요한 부분 중 하나일 것입니다.


건축설계사무소 선정 시 또 하나의 기준

특히 상가주택, 다가구주택 등과 같은 소규모건축물은 무엇보다 건축주와의 소통과 상호 이해가 중요한 부분입니다. 기획 및 건축 행위 주체인 건축가 또한 다양한 업무 스타일을 가지고 있습니다. 건축가 저마다 제시하는 방법론 및 방향성 등의 스펙트럼이 다양한지라 건축주와 건축가의 소위 궁합의 문제는 따져 보지 않을 수 없는 부분일 것입니다.

일반인들에게 건축 디자인은 건축물의 조형적 특성 위주로 회자 되기 쉽지만, 건축 디자인에 대한 좀 더 본질적인 문제는 문제해결 과정이라는 측면입니다. 이러한 문제해결 과정은 전문적이고 기술적인 내용도 포함하고 있지만, ‘과정’이라는 개념에 방점을 둔다면 다름 아닌 소통의 과정이라고 생각할 수도 있습니다.

[참고] ESSAY 주인을 닮은 집 중 ‘설계, 디자인, 건축가’


어떤 집을 어떻게 지을 것인지에 대한 생각의 출발점은 건축주와 건축가의 대화와 소통으로 부터 시작됩니다. 집짓기는 대화와 소통으로 시작해서 대화와 소통으로 마무리 된다고 해도 과언이 아닙니다. 건축설계사무소 선정 시 고려해야할 많은 점들이 있겠지만, 이러한 소통 과정의 합리성 부분은 건축설계사무소 선정 시 고려해야할 또 하나의 기준인 것입니다.


다소 장황한 설명이었습니다. 그만큼 소규모건축물 프로젝트에서 건축설계사무소 선정시 고려해야할 점은 쉽지 않다는 의미일 것입니다. 개인적으로도 유사한 상담 시 개별 건축주분들과 이런저런 이야기를 하다보면 상호 본질에 벗어난 이야기를 하는 경우가 종종 있게 마련인 것 같습니다. 그리고 종종 메일이나 문자 등으로 문의 주시는 경우에 일일이 상세한 설명을 첨부하기 어려운 경우도 비일비재 합니다.

본 내용은 이러한 경험을 토대로 상가주택 등 소규모건축물 프로젝트에서 건축설계사무소 선정 기준 등에 대한 비온후풍경의 생각과 입장의 정리 목적으로 작성되었습니다. 언급한 내용 이외에 기타 궁금하신 내용은 별도 문의 주시면 첨부하도록 하겠습니다.



아뜰리에 비온후풍경 / OGL Architects


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