사업관리 CM 혹은 PM이란?


#단독주택 등 #집짓기 #공사비 문제에 있어 합리적이고 투명한 자금 집행을 통해 집을 짓고 싶은 마음은 #예비건축주 누구나 공통된 생각일 것입니다.

집짓기에서 이러한 합리적인 자금 집행 방법은 생각보다 꽤 전문성이 요하는 부분입니다. 우선 실질적인 공사비의 기준을 마련하는 #건축설계 단계부터 면밀한 고려가 필요할 것입니다. 그리고 #시공 과정에서 단계별 세부적인 시공 내용에 대한 실질적인 이해와 현장에서 발생되는 여러가지 변수 등에 대해 합리적으로 대응할 수 있는 시공에 대한 전문성 또한 필수일 것입니다.

다시말해 합리적인 자금 집행 방법이 가능하기 위해서는 #건축 설계부터 시공에 이르까지 일련의 집짓기 과정에 대한 체계적이고 총체적인 이해와 경험이 필요하다는 의미입니다.

까사델아야 비온후풍경
부띠크빌라 까사델아야, 사업관리 by 아뜰리에 비온후풍경
부띠크빌라 비온후풍경, 사업관리 by 아뜰리에 비온후풍경


종종 #CM #Construction Management 혹은 #PM #Project Management 등의 주체가 이러한 소위 사업관리 주체로 역할을 하고 있지만, 단독주택과 같은 소규모건축물의 CM, PM 등의 사업관리 주체는 대형 프로젝트와 다른 또다른 전문성이 필요하게 마련입니다.

특히 설계계약은 물론이고 시공계약을 위한 시공사 선정 과정은 소규모건축물 시장에서 생각보다 많은 전문성과 경험이 필요한 부분입니다. 그리고 #시공 계약단계 이전부터 이러한 관리 주체의 실질적인 행위가 선행되어야 가능한 부분이기도 합니다.

건축주직영 VS 종합건설


우선 해당 공사가 #건축주직영공사 인지 #종합건설 대상 공사인지 여부가 첫번째 기준이 될 수 있을 것입니다. 근래 제도 개선으로 인해 다가구주택은 물론이고 60평 이상의 단독주택 또한 종합건설 대상 건축물입니다.

합리적인 자금집행 방법 문제에 있어 시공 주체가 중요한 요소인 이유는 시공계약 내용과 범위가 다르기 때문입니다. 참고로 건축주직영공사에서 일정 금액 이상 도급 행위 자체가 불법인 이유가 있을 것이며, 종합건설 대상 건축물과 그렇지 않은 건축물에 있어 사업관리 (CM 혹은 PM) 주체의 업무 범위가 달라질 수 있기 때문이기도 합니다.

특히 종합건설 대상 건축물의 시공계약 과정에서 사업관리 주체의 업무 범위 등을 명확하게 명시하지 않을 경우 이후 시공과정에서 또다른 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다. 따라서 짓고자 하는 건축물의 대상이 건축주직영공사 대상 건축물인지 혹은 종합건설 대상 건축물인지에 따라 사업관리 및 시공계약 등이 달라질 수 있음을 고려해야 합니다.

건축직영공사 시 사업관리


우선 건축주직영공사 대상 소규모건축물의 사업관리(CM 혹은 PM)에 언급하도록 하겠습니다.

쉽게 말해 #단독주택 등 소규모건축물에서 사업관리는 직접공사비 및 간접비 등의 공사비 전체를 100% 오픈하여 진행하는 것을 전제로 합니다. 심지어 주요 공정 결제 부분까지 건축주가 직접 결제하게 됩니다. 사업관리 주체는 소정의 용역비를 받는 개념입니다.

사업주체별로 세부적인 운영 방법은 다소 차이가 있을 것입니다. 비온후풍경의 사업관리는 일차적으로 견적 및 내역 정리 기준으로 공사진행과 더불어 현금출납대장과 공정별 집계표를 연동하여 정리하고 있습니다. 각종 공정별 세부 계약 내용부터 견적서, 내역서 등과 이러한 출납대장 및 집계표는 실시간으로 정리되어 공사진행 대비 공사비 흐름을 한눈에 확인 가능하게 됩니다.

물론 각종 자재 및 디테일, 현장 진행 상황 등은 이러한 사업관리에 반드시 병행되는 업무 범위일 것입니다.

종합건설 대상 시 사업관리


종합건설 대상 건축물의 경우 전체적인 맥락은 건축주직영공사와 유사합니다. 다만 종합건설은 직접공사비 이외에 각종 간접비 산정 기준 및 단가 등에서 상대적인 차이가 있게 마련입니다.

특히 앞서 언급한 바와 같이 종합건설의 경우 이후 구체적인 공사진행과정에서 세부적인 자재, 스펙, 디테일 등의 설계변경 대상의 정산방법 등을 시공계약 전에 반드시 명확하게 정리할 필요가 있습니다.

하우스 플래너 House Planner


아뜰리에 비온후풍경에서 운영중인 #하우스플래너 서비스는 이러한 단독주택 등 소규모건축물 분야의 전문적인 #사업관리 프로그램입니다.

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비온후풍경의 사업관리 전문성은 오랬동안 설계 + 시공 일괄진행 방식인 디자인-빌드 경험을 기반으로 하고 있습니다. 합리적인 공사비 및 자금 집행을 위해서는 설계와 시공에 대한 체계적이고 총체적인 이해가 필요할 수밖에 없습니다.

[참고] ESSAY 주인을 닮은 집 중 ‘시공+설계와 설계+시공, 디자인 빌드’


특히 합리성이란 의미는 단순히 저렴한 공사비를 의미하는 것은 아닙니다. 공학적 품질과 디자인 가치에 대한 균형 감각이 필요하다는 의미일 것입니다.


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